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典型案例

共有人以共有物设定抵押的法律效力

      一、案情简介

  中国××银行云南省分行营业部(以下简称营业部)于1999年3月12日与昆明××工贸物业发展公司(以下简称工贸公司)签定了《借款合同》,约定营业部向工贸公司贷款人民币800万元,期限一年,同时双方签定了《抵押合同》,约定由工贸公司以其拥有的××大厦(以下简称诉争大厦)所占地块的土地使用权为该笔贷款设定抵押。上述合同经公证后,双方依法到土地管理部门办理了抵押登记。借款期限届满后,工贸公司未按照合同的约定偿还借款本息,营业部向昆明市中级人民法院(以下简称昆明中院),要求判令工贸公司偿还全部借款本息,同时判令营业部实现抵押权。云南××实业有限公司(以下简称实业公司)以第三人的身份申请参加了诉讼,其在诉讼中提出,诉争大厦是由其出资、工贸公司出地合作建盖的,因此诉争大厦占用范围内的土地使用权属于实业公司和工贸公司共同所有,工贸公司无权在未经实业公司同意的情况下,将该土地使用权用于设定抵押。据此,实业公司请求法院判令工贸公司与营业部签定的《抵押合同》无效。

  在一审判决作出后,本案上诉到云南省高级人民法院(以下简称省高院)。省高院以原判认定事实不清、证据不足,且程序违法,遂裁定撤销原判,发回昆明中院重审。发回重审后,昆明中院重新组成合议庭审理该案。审理中,法院依职权追加云南省××厅招待所(以下简称招待所)为第三人参加诉讼。招待所提出,诉争大厦所占地块的土地使用权属于招待所和工贸公司共同共有,工贸公司在未征得共同共有人招待所同意的情况下,擅自将共有的土地使用权进行抵押,违反了法律的规定,是无效的。因此请求法院判令营业部与工贸公司签订的《抵押合同》无效。


  二、本案的焦点、难点

  本案的争议焦点在于:《抵押合同》是否有效?

  本案的难点在于:(1)就诉争大厦所占地块的土地使用权而言,实业公司是否享有物权?(2)招待所和工贸公司之间就诉争土地使用权究竟形成了何种法律关系,是按份共有还是共同共有?


  三、判决结果和理由

  (一)一审判决结果和理由

  1. 判决结果

  (1)由工贸公司偿还营业部借款本息;

  (2)若工贸公司不能按期偿还债务,则以抵押物折价、拍卖、变卖予以清偿。

  2. 判决理由

  昆明中院经审理后认为,实业公司虽然与工贸公司签定了合作建盖诉争大厦的协议,但双方并未对该土地使用权及所建盖房屋的产权问题作过约定,亦未向有关部门办理过确认共有、变更土地使用权的登记手续,因此实业公司关于其与工贸公司对抵押物系共同所有的主张没有事实和法律依据。同时,昆明中院还认为,土地使用权系工贸公司所有,诉争大厦的许可销售权也依法属于工贸公司,因此工贸公司有权以其拥有的土地使用权设定抵押。

  判决宣告后,工贸公司不服,向省高院提出上诉。

  (二)二审判决结果和理由

  省高院审理后认为,原判认定事实不清、证据不足,且程序违法,遂裁定撤销原判,发回昆明中院重审。

  (三)重审一审判决和理由

  发回重审后,昆明中院重新组成合议庭审理本案,并依职权追加招待所为第三人参加诉讼。招待所诉称,土地管理部门就诉争大厦所占地块的土地使用权分别向招待所和工贸公司颁发了两本土地使用权证书,两本证书载明双方共有面积为2824.772平方米,其中招待所分摊面积为1129.909平方米,工贸公司分摊面积为1694.9平方米。但两本证书并未明确划定分摊土地的界限和四至,故诉争大厦所占地块的土地使用权属于招待所和工贸公司共同共有。工贸公司在未征得共同共有人招待所同意的情况下,擅自将共有的土地使用权进行抵押,违反了法律的规定,是无效的。因此请求法院判令营业部与工贸公司签订的《抵押合同》无效。同时,实业公司也提出,在建盖诉争大厦的过程中,其与工贸公司就抵押部分的土地使用权形成了事实上的共同共有关系,因此工贸公司无权以该土地使用权向营业部设定抵押,要求法院判令该《抵押合同》无效。

  昆明中院重审后认为,实业公司对诉争大厦部分产权和该大厦所占地块的部分土地使用权仅仅是一种合同权利,在未经有关登记机关登记确认依法转化为物权之前,只发生债的效力,对合同以外的其他人无约束力,因此,实业公司关于其与工贸公司就抵押部分土地形成共有关系的主张无事实依据,不能成立。但是,法院认为,诉争大厦所占地块的土地使用权属于招待所和工贸公司共同共有,工贸公司公司在未经共有人招待所同意的情况下,擅自将共有财产设定抵押,属无效行为,遂判令营业部与工贸公司签订的《抵押合同》无效。

  判决宣告后,营业部认为,招待所和工贸公司之间是经过物权公示的按份共有关系,而非共同共有关系,一审法院认定事实错误、适用法律错误,遂提起上诉。

  (四)重审二审判决和理由

  二审法院省高院开庭审理后,认为招待所和工贸公司之间是按份共有关系,根据法律规定,按份共有人有权以其所占份额设定抵押,无须征得其它共有人的同意,因此改判营业部与工贸公司签订的《抵押合同》合法有效。理由如下:

  第一, 根据最高人民法院1995年12月27日《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条的规定,享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,除办理合建审批手续外,还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的,一般应认定合建合同无效,但双方已经实际履行了合同,或房屋已基本建成,又无其他违法行为的,可以认定合建合同有效,并同时责令补办土地使用权变更登记手续。据此,实业公司和工贸公司之间的合建协议应为有效,但依据该协议的约定,合同双方当事人之间产生的仅仅是一种债的关系,而非共有的物权关系,因此,实业公司主张的共有是物权之外的债的共有,而不是土地使用权的共有,故这一约定只能约束合同双方当事人,不能对抗第三人。

  第二,按份共有人对共有物的应有份额,是指共有人对共有物所享有所有权或行使权利的比例,而非物的特定部分,各共有人在共有财产上享有的权利范围,也就是各自的份额,而无具体的划分,本案中,根据双方的合作建房协议,已经明确招待所与工贸公司分别对该快土地享有40%和60%的比例,只要有比例就是一种按份共有关系。

  第三,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第54条第1款的规定:“按份共有人以其财产中享有的份额设定抵押,抵押有效。”由于工贸公司对抵押物拥有按份共有权,抵押是在自己享有的份额上设定的,并依法向土地管理部门进行了登记,该抵押行为有效。

  综述,工贸公司与招待所之间就所争议的土地使用权是按份共有关系,其在共有的份额内行使的抵押权经过合法的登记手续,应为有效,原审判决认定工贸公司与招待所之间为共同共有不当,在此基础上判决抵押合同无效显属错误。


  四、本所律师发表的代理词(重审一审)

  尊敬的审判长、审判员:

  云南震序律师事务所接受本案原告营业部的委托,指派我们担任其代理人参加诉本案诉讼。

  本案系重审案件,在原一、二审中,关于原、被告之间签订的《抵押合同》是否有效的问题,一直是本案各方争议的焦点。此次重审,法庭依职权追加了云南省××厅招待所(以下简称招待所)为第三人参加诉讼。招待所的参加,虽然增加了案情的复杂程度和辩论的激烈程度,但也为查明与本案相关的其他重要事实提供了机会。庭审中,各方出示的证据,包括合议庭依职权向昆明市土地管理局调取的证据,充分证明了原、被告之间签订的《抵押合同》是合法有效的。我们现根据庭审查明的事实及有关法律规定,提出以下代理意见,请合议庭参考:

  一、 原、被告签订的《抵押合同》依法成立,合法有效

  庭审中,原告向法庭递交了编号为FDCLDI-99-1号《抵押合同》、(99)昆五证经字第81号《公证书》、《土地他项权利证明书》以及《情况说明》等证据,充分说明本案所涉及的1964平方米的土地使用权系被告所有,被告与原告签订《抵押合同》后,在昆明市土地管理局依法办理了抵押登记,原告取得了《土地他项权利证明书》,原、被告签订的《抵押合同》依法成立、合法有效。

  二、第三人实业公司对被告享有的只是合同债权,其效力不能对抗原告的担保物权

  庭审中,第三人实业公司辨称,其与被告在《合作建房协议》、《合作建房补充协议》等合同中已对诉争大厦的产权(包括大厦所占地块的土地使用权)分配进行了约定,双方因此已就该大厦形成了事实上的共同共有关系。同时,双方还在合同中约定,被告不得将其土地使用权用于抵押。故被告违反双方的合同约定,未经实业公司同意,与原告签订《抵押合同》,损害了其合法权益,属无效行为。

  第三人实业公司的主张违反了合同法的原理,同时还混淆了债权和物权之间的区别,是完全错误的。根据合同相对性原则,实业公司与被告的合同约定,只能约束合同的当事双方,不能对抗第三人,对于被告违反合同的行为,实业公司只能依法追究其违约责任,而无权主张原、被告之间的《抵押合同》无效,此其一。其二,实业公司对被告仅享有合同债权,而原告享有的则是经过依法登记公示的担保物权,根据物权优于债权的原则,第三人的债权不能对抗原告的物权。其三,根据物权法定和不动产登记的公示公信原则,物权的产生基于法律的直接规定,而非当事人的约定。不动产物权的设立或变动,更需依法律规定进行登记公示,方始发生法律效力。因此,实业公司与被告就诉争大厦产权的分配和归属进行的约定,只发生债的效力,并不产生物权上的效力。实业公司主张的的共有关系,不但是毫无法律依据的空中楼阁,同时还侵犯了依法登记公示的按份共有权人——招待所的合法权利。

  三、第三人招待所与被告系按份共有关系,被告有权以其享有的土地使用权份额设定抵押

  第三人招待所在庭审中辨称,诉争大厦所占地块的土地使用权系其与被告共同共有,被告未经其同意,擅自将本案所涉的土地使用权向原告设定抵押的行为无效。第三人实业公司亦表示赞同该主张。此外,第三人实业公司和招待所还辨称,本案所涉土地使用权权属不明,系争议财产,其抵押违反了《担保法》第37条的规定,属无效行为。第三人实业公司与招待所的上述说法,完全是自相矛盾的。既然共同共有,又何来产权不明?

  庭审中,第三人招待所出示了其土地使用权证书,合议庭也出示了其依职权调取的被告的土地使用权证书。这两份证书载明,招待所和被告共有面积为2824.772平方米,分摊面积分别为1129.909及1694.863平方米。根据法理,所谓共同共有是不区分份额的共同所有,共有人对标的物享有同等的权利。而按份共有则是划分份额,而不对标的物进行物理上划分的所有(如果是物理上的划分,则不再属于共有,而属于单独所有)。这两份证据无可辩驳地说明,由于这两份证书载明了双方共有的面积和双方各自拥有的分摊面积,却未载明分摊面积各自的物理上的四至范围,因此,所谓的分摊面积属于份额的划分,故第三人招待所与被告之间完全是一种依法经过登记公示的按份共有关系,而非他们自己所主张的共同共有关系。也正因为如此,诉争土地使用权是权属清晰的按份共有,根本不存在第三人所称的“产权不明”的情况。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第54条的规定,按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的,抵押有效。本案中,被告仅以其享有的土地使用权份额向原告设定了抵押,而根本未涉及按份共有人招待所依法享有的份额,因此其抵押行为合法有效。

  四、第三人实业公司提交的《情况说明》不能够证明被告办理抵押登记违反法定程序

  第三人实业公司在庭审中出示了五华区土地管理局出具的《情况说明》,欲证明被告在办理抵押登记时未提供土地使用权证书,从而以其抵押登记违反法定程序为由,否定抵押的合法性。《情况说明》称,被告于1998年8月27日将《土地使用权证书》交到五华区土地管理局,而后又于2000年6月从该局领回。第三人实业公司据此辨称被告的土地使用权证书一直保管在五华区土地管理局,故被告于1999年3月在昆明市土地管理局办理抵押登记时,未能提交该证书,因此抵押登记违反法定程序,不具有法律效力。然而,法庭在庭审中出示的其依职权调取的《借条》,充分证明了被告于1999年10月19日才五华区土地管理局借走该证书的事实。故《情况说明》只能证明被告于1998年8月27日将土地使用权证书交到五华区土地管理局及于2000年6月又从该局领出证书这两个事实,不能根本排除被告其间从该局借出土地使用权证书的可能性。故以此认为被告在办理抵押登记时,未提交土地使用权证书,根据不足。而且,从时间顺序上来看,《情况说明》与《借条》并不矛盾。退一万步讲,即便出现矛盾,从证据效力上看,《情况说明》属事后的补充材料,而《借条》则属当时形成的原始证据,证明力孰大孰小,应该是不言自明的。因此,第三人实业公司以此主张被告设定抵押违反法定程序缺乏足够的事实依据,是不能成立的。

  综上,代理人认为,原、被告双方签订的《抵押合同》内容真实、合法,并依法办理了抵押登记,原告对诉争大厦所占1694平方米地块的土地使用权享有抵押权,应受法律保护。请合议庭在查明事实的基础上,全面支持原告的诉讼请求。

  代理人:云南震序律师事务所

  杨西安 蒋文军

  二〇〇二年三月十六日


  五、办案体会

  本案的关键在于,就诉争大厦所占地块的土地使用权而言,实业公司能否仅仅通过合同取得物权?招待所和工贸公司之间究竟形成了何种法律关系,是按份共有还是共同共有?这两点直接决定了本案诉争的抵押合同是否有效的问题。本案发生时,《物权法》尚未颁布,关于物权与债权的区分,在司法实践中并不十分明确。但我们运用物权法原理,令人信服地阐明了实业公司通过合同取得的仅仅是一种债权而非物权的观点。关于如何确定按份共有,我国当时的法律也没有十分具体、明确的可供操作的规定和标准。本案中,我们也是运用了物权法的原理,同样令人信服地向法院阐明了我方关于招待所和工贸公司之间属按份共有的法律关系的观点,并最终被二审法院采纳,获得了胜诉的结果。

  在当时的情况下,我国立法并未区分合同效力与物权变动,抵押合同的效力与抵押权设定的效力也是不加区分的。但是,在《物权法》颁布后,根据其第15条的规定,合同效力与物权变动应当严格予以区分。

  张康林博士说:“实践的困惑来自理论的贫乏。”诚哉斯言!要想在诉讼中取得理想的代理结果,加强法学理论的学习、提高法学素养,是我们应常抓不懈的一门功课。

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